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  • 2025년 기준 조정대상지역과 1주택 양도소득세 비용은?

    2025년 기준 조정대상지역과 1주택 양도소득세 비용은?

    “아파트를 1년 이상 실거주했는데, 양도소득세가 나왔다고요?”

    서울 잠실에 거주하던 1주택자 A씨는 2024년 6억 원에 아파트를 구입해 2025년 초 10억 원에 매도했습니다. 실거주 기간이 1년을 넘었기 때문에 양도세가 없을 거라고 생각했지만, 예상과 달리 과세 대상이 되었죠.

    그 이유는 바로 해당 아파트가 위치한 지역이 ‘조정대상지역’으로 지정되어 있었기 때문입니다. 실거주 요건과 보유 요건이 지역에 따라 달라지기 때문에, 이 부분을 미리 확인하지 않으면 양도세 부담이 생길 수 있어요.

    이 글에서는 2025년 기준 조정대상지역과 해제 지역 현황, 그리고 조정대상지역 여부를 확인하는 방법까지 알기 쉽게 정리해드릴게요.

    조정대상지역이란?

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    조정대상지역은 정부가 주택 가격 급등을 막고 실수요자를 보호하기 위해 지정하는 규제지역이에요.

    해당 지역에 속하면 아래와 같은 규제가 포함돼요.

    • 주택담보대출비율(LTV) 축소
    • 취득세 및 양도소득세 중과
    • 청약 1순위 제한

    따라서 서울과 경기도에서 주택을 매매하거나 양도할 때는 반드시 조정대상지역 여부를 확인해야 해요.

    잘못 확인하면 예상치 못한 세금을 뱉어낼 수 있어요.

    조정대상지역 지정 기준

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    ① 최근 3개월간 주택 가격 상승률이 해당 지역 물가 상승률의 1.3배를 초과한 경우

    ② 분양권 거래량이 전년 대비 30% 이상 증가한 경우

    ③ 최근 청약 경쟁률이 5:1(전체) 또는 10:1(전용면적 85㎡ 이하) 이상인 경우

    2025년 조정대상지역 현황 (서울 및 경기 중심)

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    최근 부동산 규제가 완화되면서 조정대상지역에서 해제된 지역이 생겼어요.

    2025년 기준으로 서울과 경기도의 조정대상지역은 아래와 같습니다.

    ① 서울시: 용산구, 서초구, 강남구, 송파구는 여전히 조정대상지역이며, 투기과열지구와 투기지역으로도 지정되어 있습니다.

    ② 경기도: 과천, 분당, 하남, 광명 등 주요 지역이 모두 조정대상지역에서 해제되었습니다.

    즉, 서울의 용산구, 서초구, 강남구, 송파구는 제외한 다른 지역은 조정대상지역이 아닙니다.

    마포구, 노원구, 은평구 등은 2023년 이후 규제지역에서 제외되어 현재는 비규제지역이 되었어요.

    조정대상지역 내 1주택 양도소득세 비과세 요건

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    조정대상지역 여부에 따라 1주택 양도소득세 비과세 조건이 달라져요.

    • 2021년 1월 1일 이전에 취득한 주택은 조정대상지역 여부와 관계없이 2년 보유만 하면 비과세가 가능해요.
    • 2021년 1월 1일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 2년 이상 보유하고 2년 이상 실거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
    • 2021년 1월 1일 이후 조정대상지역이 아닌 곳에서 취득한 주택은 2년 보유만으로 비과세 가능해요.

    예를 들어, 2022년에 마포구 아파트를 구입했다면 조정대상지역에서 해제된 상태이므로 2년 보유만 충족하면 비과세가 가능해요.

    반면 강남구 아파트는 여전히 조정대상지역이기 때문에 2년 실거주 요건이 반드시 필요하죠.

    조정대상지역에 따른 세금 부담

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    ① 취득세 중과
    1주택자의 기본 취득세율은 1~3% 수준이나, 2주택 이상자가 조정대상지역 내 주택을 매입하면 최대 12%까지 중과될 수 있어요.

    ② 양도소득세 중과
    조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하면 기본세율에 20% 또는 30%p가 중과돼요.

    기본세율은 6~45%까지 적용되므로, 중과세율이 더해지면 상당한 세금 부담이 발생할 수 있답니다.

    ③ 주택담보대출 제한
    무주택자는 LTV 50%까지 대출이 가능하지만, 다주택자는 최대 30%로 제한됩니다.

    규제지역 여부만으로도 수천만 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있으니 사전에 꼭 확인해야 해요.

    조정대상지역 확인 방법

    조정대상지역은 정부 정책에 따라 언제든 바뀔 수 있습니다. 주택 매매나 양도 계획이 있다면 아래 방법으로 꼭 확인하세요.

    • 국토교통부 공식 부동산 정책 사이트 (www.molit.go.kr)
    • 각 지방자치단체의 고시 및 공고
    • 네이버 부동산, 부동산114 등 주요 부동산 포털
    • ‘호갱노노’ 앱에서 지역별 조정대상지역 여부 확인

    특히 ‘호갱노노’ 앱은 조정대상지역뿐 아니라 투기지역, 투기과열지구 등 규제지역을 지도에서 쉽게 확인할 수 있어 편리합니다.

    [호갱노노 앱에서 확인하는 방법]

    ①호갱노노 앱 다운로드 및 실행

    ​

    ② 앱 실행 후, 오른쪽 메뉴에서 ‘정책’ 클릭

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    ③ 정책’ 메뉴 안에 있는 ‘규제’ 클릭

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    ④ 조정대상지역 확인하기

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    투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제 지역을 지도에서 한눈에 확인할 수 있어요.

    실거주했는데도 양도세가 나오는 이유

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    단순히 ‘집에 살았다’고 해서 무조건 실거주로 인정받는 것은 아니에 요.

    세금을 줄이려면 다음 사항이 모두 충족되어야 해요.

    • 실제 전입신고가 되어 있을 것
    • 전기세, 가스요금 납부 등 거주 증빙이 있을 것
    • 실거주 기간 중 일부라도 전세나 월세로 임대한 사실이 없어야 함
    • 배우자 명의 주택이 없어 1주택자로 인정될 것

    거주 사실이 명확히 입증되지 않으면 실거주 요건을 충족하지 못해 양도세가 부과될 수 있으니 주의해야해요.

    2025년 현재, 대부분 지역이 조정대상지역에서 해제됐지만

    서울 강남·서초·송파·용산구는 여전히 엄격한 규제를 받고 있어요.

    집을 팔기 전에는 반드시 해당 지역의 규제 여부와 취득 시점,

    실거주 기간을 꼼꼼히 확인해 수천만 원의 세금을 절약하시길 바라요.